Un fondo de inversión en bienes raíces recientemente dejó de pagar $750 millones en hipotecas para dos rascacielos de Los Ángeles. Una firma de capital privado ha cancelado su inversión en la Torre Willis de Chicago en casi un tercio. Y un importante propietario de Nueva York está tratando de extender el plazo de pago de un préstamo para una torre de oficinas en Park Avenue.
Los distritos de oficinas en casi todas las ciudades de EE. UU. han estado bajo una fuerte presión desde que la pandemia vació los lugares de trabajo e hizo que trabajar desde casa fuera común. Pero en los últimos meses, la crisis ha entrado en una fase tensa que podría dañar las economías locales y causar golpes financieros a los inversores inmobiliarios y a decenas de bancos.
Los prestamistas son cada vez más reacios a otorgar nuevos préstamos a los propietarios de edificios de oficinas, especialmente después del colapso de dos bancos el mes pasado.
“No quieren hacer nuevos préstamos para edificios de oficinas porque no quieren más exposición”, dijo Scott Rechler, un arrendador de Nueva York que es un actor importante en el mercado de oficinas y las oficinas centrales de la ciudad. Banco de Reserva. de Nueva York.
El momento del retroceso de los préstamos no podría ser peor. Los propietarios necesitan refinanciar alrededor de $137 mil millones en hipotecas de oficinas este año y casi medio billón de dólares en los próximos cuatro años, según Trepp, una firma de datos de bienes raíces comerciales. La campaña de la Reserva Federal para combatir la inflación mediante el aumento de las tasas de interés también ha aumentado drásticamente el costo de los préstamos que aún se ofrecen.
La renuencia de los bancos a prestar y la desesperación de los propietarios de edificios por obtener crédito han creado un punto muerto. Los prestamistas solo quieren extender préstamos y hacer otros nuevos si pueden obtener mejores condiciones. Muchos propietarios se resisten, y algunos amenazan con dejar de pagar, apostando de hecho a que los bancos y los inversores perderán más en caso de ejecución hipotecaria.
La forma en que se resuelven las negociaciones privadas entre los prestamistas y los propietarios de edificios podría tener ramificaciones importantes. Las quiebras podrían aumentar la presión sobre los bancos regionales y ayudar a empujar la economía a la recesión. Los ingresos por impuestos a la propiedad locales, que ya están bajo presión, podrían caer en picado, obligando a los gobiernos a cortar los servicios o despedir trabajadores.
“Lo que estamos viendo es este baile entre prestamistas y propietarios”, dijo Joshua Zegen de Madison Realty Capital en Nueva York, una empresa que se especializa en financiar proyectos inmobiliarios comerciales. “Nadie sabe cuál es el valor correcto. Nadie quiere apoderarse de un edificio”, dijo, y agregó que los propietarios de los edificios tampoco quieren invertir en nuevo capital.
Agregó que el sector de oficinas está sintiendo mucho más estrés que otros tipos de bienes raíces comerciales como hoteles y edificios de apartamentos.
Algunos expertos de la industria son optimistas de que, con el tiempo suficiente, los propietarios de edificios y sus prestamistas encontrarán compromisos, evitando ejecuciones hipotecarias o una gran pérdida de ingresos por impuestos a la propiedad, porque todos quieren minimizar las pérdidas.
“No veo esto como algo que vaya a conducir a un riesgo sistemático”, dijo Manus Clancy, director general sénior de Trepp. “No va a derribar a los bancos, pero es posible que algunos bancos tengan problemas. Nada se resuelve rápidamente en este mercado.
Los préstamos sobre edificios comerciales generalmente son más fáciles de extender o modificar que las hipotecas de bienes raíces. Las negociaciones son realizadas por ejecutivos de bancos o firmas financieras especializadas llamadas agentes de servicios, quienes actúan en nombre de los inversionistas que tienen valores respaldados por una o más hipotecas comerciales.
Pero llegar a un acuerdo aún puede ser difícil.
La compañía del Sr. Rechler, RXR, recientemente dejó de pagar un préstamo que utilizó para financiar la compra de 61 Broadway en el centro de Manhattan. Su empresa recuperó su inversión original en el edificio después de vender casi la mitad de su participación a otro inversionista hace varios años, dijo. Agregó que el prestamista, Aareal Bank, una institución alemana, estaba considerando vender el préstamo y el edificio.
“En este mercado sin liquidez, ¿pueden vender este préstamo? ¿Pueden vender el edificio? dijo el Sr. Rechler. Aareal Bank se negó a comentar.
Eric Gural es codirector ejecutivo de GFP Real Estate, una empresa familiar que posee participaciones en varios edificios de oficinas de Manhattan, en su mayoría más antiguos. Estuvo involucrado en casi siete meses de negociaciones con un banco para otorgar un préstamo de $ 30 millones en un edificio en Union Square, y solo le quedan dos meses de hipoteca.
“Estoy tratando de obtener una extensión de un año en un préstamo existente para poder ver cómo serán las tasas de interés el próximo año, que probablemente serán mejores de lo que son ahora”, dijo el Sr. Gural. “El trabajo híbrido ha creado miedo en los bancos”.
Aunque muchos trabajadores han vuelto a la oficina al menos algunos días a la semana, el 18,6 % de las oficinas en Estados Unidos están disponibles para alquilar, según Cushman & Wakefield, una empresa de servicios inmobiliarios comerciales, la mayor cantidad desde que comenzó a medir. ofertas de empleo en 1995.
Los fondos públicos de pensiones, las compañías de seguros y las compañías de fondos mutuos que invierten en bonos respaldados por hipotecas comerciales también tienen interés en que los problemas se resuelvan o se aplacen. Una ola de ejecuciones hipotecarias reduciría el valor de sus valores.
Muchas de las hipotecas que más preocupan a los analistas son para edificios en Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, ciudades donde hay un exceso de espacio vacante o donde los trabajadores son reacios a regresar a sus oficinas.
Una de esas propiedades es Willis Tower de 108 pisos en Chicago, el tercer edificio más alto del país, después de One World Trade Center y Central Park Tower, ambos en Manhattan. El gigante de capital privado Blackstone lo compró por alrededor de $ 1.3 mil millones en 2015 y se comprometió a gastar $ 500 millones para renovar el edificio de 50 años, anteriormente la Torre Sears, incluida la adición de espacio comercial y terraza en la azotea.
Pero en diciembre, United Airlines, el inquilino más grande del edificio, pagó un cargo por cancelación anticipada y desocupó tres pisos; la empresa todavía ocupa 16 pisos. Ese mes, aproximadamente el 83% del edificio estaba ocupado, según KBRA Analytics, una empresa de datos e investigación crediticia. Blackstone cuestiona estas cifras; Jeffrey Kauth, un vocero de la compañía, dijo que “alrededor del 90% del espacio de oficinas está alquilado”.
Blackstone informó recientemente a algunos de sus inversionistas de fondos inmobiliarios que redujo el valor de su inversión de capital en Willis Tower en $ 119 millones, o 29%, dijo una persona informada sobre el asunto, bajo condición de anonimato para discutir temas delicados. información financiera.
En marzo, Blackstone aseguró una cuarta extensión de la hipoteca de $1.33 mil millones, adelantando la fecha de vencimiento hasta el próximo año, según Trepp. Según los términos del préstamo, la empresa puede solicitar otra prórroga de un año el próximo año.
Blackstone dijo que solo alrededor del 2% de los fondos inmobiliarios de la compañía se invirtieron en edificios de oficinas, una caída significativa desde hace una década.
Incluso las calles con algunas de las propiedades inmobiliarias más caras del país no son inmunes.
En Manhattan, el propietario de 300 Park Avenue, un edificio de oficinas frente al Waldorf Astoria, busca una extensión de dos años en un préstamo de $485 millones que vence en agosto, según KBRA Analytics. La propiedad es propiedad de una empresa conjunta que incluye a Tishman Speyer y varios inversores anónimos.
El edificio de 25 pisos, construido en 1955, es la sede de Colgate-Palmolive. Pero el conglomerado de productos de consumo está reduciendo su presencia allí.
“Solicitamos que nuestro préstamo sea transferido a Special Service mucho antes de su vencimiento para que podamos trabajar juntos en una extensión mutuamente beneficiosa”, dijo Bud Perrone, vocero de Tishman Speyer.
Partes de un acuerdo de bonos que incluye el préstamo de 300 Park Avenue fueron degradado el otoño pasado por Fitch Ratings porque algunos inquilinos se habían mudado del edificio, y un tramo de calificación más baja del bono ahora cotiza a alrededor de 85 centavos por dólar.
En todo el país, un fondo de inversión vinculado al gigante inmobiliario Brookfield Properties incumplió el pago de $750 millones en préstamos para Gas Company Tower y un edificio vecino, 777 Tower, en el centro de Los Ángeles, lo que provocó una posible incautación o venta de las propiedades, según al fondo
Andrew Brent, un portavoz de Brookfield, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico que las propiedades de oficinas en dificultades financieras representan “un porcentaje muy pequeño de nuestra cartera”.
Incluso cuando los propietarios de edificios luchan con las vacantes y las altas tasas de interés, algunos han encontrado una manera de poner sus propiedades en una base más sólida.
Los propietarios del edificio Seagram en 375 Park Avenue en Manhattan han estado trabajando para refinanciar una porción de $200 millones de un préstamo que vence en mayo mientras encuentran nuevos inquilinos para ocupar varios pisos que antes ocupaba Wells Fargo.
RFR Holding, un grupo de inversión dirigido por Aby J. Rosen y Michael Fuchs, compró el edificio de 38 pisos en 2000 por $379 millones. Para atraer a los empleados de vuelta a la oficina, RFR construyó el año pasado un “patio de recreo” de $25 millones en un garaje subterráneo completo con un muro de escalada y canchas de pickleball y baloncesto. Cuatro nuevos inquilinos han firmado contratos de arrendamiento en los últimos meses, según Trepp.
Incluso con todo el espacio vacante, algunos propietarios como el RXR del Sr. Rechler todavía quieren construir nuevas torres. RXR avanza con los planes para construir lo que podría ser uno de los edificios más altos del país en 175 Park Avenue.
“Es único en su tipo en lo que es y siempre será uno de los mejores mercados de oficinas del mundo”, dijo, refiriéndose a la torre.
